Entrevista a Tanel, de Reinvest24

Como pudisteis leer en la actualización mensual de mi cartera, donde mes a mes comparto con vosotr@s cómo gano dinero mientras duermo, decidí sumar a mi cartera de inversión a la plataforma Reinvest24. Una plataforma que nos ofrece la posibilidad de invertir comprando una participación de un inmueble (vivienda o local comercial) y ganar dinero del alquiler de ese inmueble y, si algún día queremos vender esa participación, también de la diferencia de precio resultante de la subida del valor del inmueble.

Tras contactar con su responsable, Tanel, quedamos en que vendría un día de invitado al blog a presentarnos la plataforma, y que después vosotr@s y yo le haríamos preguntas sobre dudas originadas a partir de lo que nos contó u otras dudas sobre este tipo de inversión.

Pues bien, amigas y amigos del dinerito creado sin esfuerzo, hoy os traigo esa entrevista que hemos hecho entre tod@s nosotr@s (=vosotr@s + yo).

Os adelanto que es muy interesante puesto que Tanel ha contestado a todo sin caer en ambigüedades o medias tintas. Al contrario. Ha sido muy transparente.

Así que, 3 cosas:

#1. Si queréis completar la lectura de esta entrevista con lo que nos contó cuando vino a presentarnos a Reinvest24, podéis leerlo Aquí.

#2. Gracias por dejar vuestros comentarios al final del artículo y por compartirlo en redes, así me dais ganas de seguir ofreciéndoos buen contenido.

#3. Si queréis que os avise cuando publique este tipo de artículos, podéis suscribiros al blog justo debajo de la barra azul del progreso de mi objetivo 😊

Y, ahora sí, ¡vamos con la entrevista!

(En la foto, Tanel, Director de Reinvest24)

Si prefieres la original en inglés, la tienes al final. (If you prefer the original English version, you can find it at the end of the Spanish one).

#1 ¿Qué tendría que ocurrir para que, si invierto 100 euros en un proyecto de Reinvest24, pierda ese dinero?

Bueno, el único modo posible de que la gente perdiera su dinero invertido sería si Estonia o los Bálticos enteros son invadidos y ocupados por otro país. Dado que, en este momento, toda nuestra cartera de inmuebles se encuentra en los Bálticos, pero ya estamos investigando fuera de nuestra región y nos expandiremos a otras áreas este mismo año.

El riesgo de ser invadidos y ocupados ahora mismo es muy poco probable, especialmente dado que formamos parte de la Unión Europea y de la OTAN.

Podría ocurrir alguna corrección económica en el mercado de bienes inmuebles en el futuro, pero el alquiler de propiedades seguirá generando dinero a nuestros inversores y este mercado siempre se recupera. Así que, incluso si ocurriera una crisis inmobiliaria, los inversores podrían perder un poco de valor en sus inversiones durante un periodo, pero no perderían su capital.

#2 ¿Qué pasaría si los materiales que se utilizan para construir el edificio provocan que éste se derrumbe provocando una catástrofe y su consecuente indemnización a otras personas? ¿Los inversores serían responsables de algún modo en esta situación?

Hay unos estándares de seguridad muy altos en los Bálticos (como en cualquier otro lugar de la Unión Europea) para conseguir que se apruebe un permiso de construcción. También las instituciones gubernamentales supervisan todo el proceso de construcción y, sin su aprobación, no es posible conseguir la autorización para usar la propiedad como vivienda o como lugar de trabajo.

Habitualmente, el propio contratador es el único responsable de la calidad de los materiales y trabajos de construcción utilizados. Pero, en ningún caso, los inversores de nuestra plataforma.

Todas nuestras propiedades están aseguradas, así que no hay riesgo para el inversor si algo así ocurriera. Pero, siendo sincero, la posibilidad de que ocurriera algo así está muy próximo a cero.

#3 En algunas plataformas de crowdlending, el propio originador del préstamo participa en el mismo invirtiendo un porcentaje. Así da confianza a los demás usuarios. ¿Reinvest24 invierte en los propios proyectos que nos ofrece a los usuarios?

Como el principal foco de nuestra plataforma está en ofrecer alquiler de propiedades en vez de préstamos a desarrollos, no utilizamos originadores de préstamos. De vez en cuando tendremos algún proyecto de préstamo en la plataforma, pero no serán de originadores de préstamos, sino que serán proyectos propios de Reinvest24.

Estos préstamos propios están asegurados para nuestros inversores y los mismos dueños de Reinvest24 invierten también en ellos a través de la plataforma, bajo las mismas circunstancias que todos los usuarios.

#4 A mí, hablando de la parte ética de esta inversión, me gustaría preguntarle a Tanel por el precio del alquiler de los inmuebles. Es decir, quisiera saber si el precio que luego piden por alquiler es adecuado para los habitantes de la zona, o si son precios excesivos, como ocurre en España con los alquileres en edificios en propiedad de empresas de inversión.

He oído que eso es lo que está ocurriendo en España, y que el gobierno no permite alquileres a corto plazo (a través de Booking.com y AIRBNB) en algunas áreas. No veo algo así sucediendo en los Bálticos en un futuro cercano. Ya que no hay tantas empresas de inversión de alquiler de inmuebles, ni tan grandes; la mayoría de las propiedades pertenecen a dueños particulares.

Creo que un mayor número de ofertas de alquiler es, de hecho, algo positivo para la gente local. Desde el punto de vista del consumidor, una mayor competencia en el mercado es algo bueno, dado que, si hay más opciones, la calidad gana en importancia y ayuda a que los precios no se disparen.

#5 Cuál es nuestra responsabilidad sobre el inmueble si ocurriera un accidente en él? He leído que los inmuebles están asegurados, pero me gustaría saber hasta dónde llega nuestra responsabilidad.

(Ha sido contestada ya en la pregunta #2)

#6 ¿Te conviertes realmente en copropietario de un inmueble, a todos los efectos y consecuencias legales?

Tenemos más de 100 inversores en cada uno de nuestros proyectos. Sería imposible registrar la propiedad a nombre de todos ellos. Es por eso que hemos creado esta estructura legal, para dar a nuestros inversores los mismos beneficios y seguridad que tendrían si fueran los dueños.

Legalmente, el inversor no se convertirá en el dueño de la propiedad (por la eficiencia de gastos), sino que será la SPV (la empresa estonia creada expresamente para este cometido) la que figure como dueña. Así que, en vez de obtener el título de dueño, los inversores obtienen participaciones de la propiedad, lo que les da derecho a 3 cosas:

1. Ganancias de la SPV – gastos operacionales = pagos mensuales de las participaciones de la propiedad.

2. Valor de la propiedad: el valor de la propiedad determina el valor de la participación.

3.Beneficiario en nivel de primer rango. Lo que significa que, si algo fuera mal y la empresa encargada de ello vende el inmueble, los primeros en recibir el dinero de la venta son los inversores.

#7 Me gustaría preguntaros cómo se tributa este tipo de inversión.

En Estonia, las compañías SPV no necesitan pagar tasas de los beneficios obtenidos (por ejemplo, del capital ganado), mientras que los inversores tienen que pagar tanto de dividendos como de beneficios ganados con inversiones.

El factor clave aquí es el lugar de residencia del inversor. Reinvest24 está incorporado a las leyes estonias y no tiene que pagar tasas sobre capital ganado o sobre beneficios, pero cuando esos beneficios se pagan a los inversores, son ellos los que tienen que ocuparse de pagar las tasas que les corresponda según su país.

Si el inversor es de Estonia, por ejemplo, entonces es un 20% de los beneficios ganados; pero es un 0% si lo hacen a través de su compañía (y pagarán las tasas cuando saquen el dinero de su compañía y lo transfieran a sus cuentas personales).

Si el inversor es de cualquier otro país, entonces nosotros pagamos los beneficios correspondientes, y el inversor, sea una empresa o una persona individual, se ocupa de pagar los impuestos que le toquen.

Como, desde que ha terminado el 2018, hemos recibido muchas peticiones para que enviemos el histórico de las operaciones realizadas en nuestra plataforma, estamos preparando un documento que proveeremos a los inversores con toda la información importante concerniente a las inversiones de periodos pasados.

 

#8 A mí me parece una muy buena alternativa. Muy seria y para largo plazo. De hecho, creo que voy a invertir en ellos este próximo mes. Y mi pregunta es: ¿Cuánto es lo máximo que se puede invertir en Reinvest24? ¡Saludos a toda la comunidad CI!

Ese es nuestro objetivo, ofrecer ingresos de largo plazo y bajo riesgo proveniente de alquileres, y también crecimiento de capital de bajo riesgo a través de la subida del precio de los inmuebles.

Nosotros no fijamos ningún límite en cuántas veces o cuánta cantidad un usuario puede invertir en una propiedad.

#9 Me gustaría preguntarle a Tanel, si no es muy personal, cómo tiene él repartidos los porcentajes de su cartera de inversión. Si lo tiene todo en crowdfunding o si diversifica con otras modalidades.

En este momento, mi cartera de inversión es un 90% inmuebles (80% alquiler de propiedades y un 20% préstamos de desarrollo), básicamente todo a través de crowdfunding. El 10% restante está invertido en instrumentos de muy alto riesgo (startups tecnológicas y proyectos de criptomonedas).

#10 Qué pasaría con mi inversión si Reinvest24 quiebra?

Cada una de las propiedades están a nombre y son gestionadas por distintas SPV. Cada propiedad por una empresa estonia SPV distinta.

Una SPV tiene un estatus legal de subsidiario que minimiza los riesgos y mantiene sus obligaciones.

Como cada propiedad tiene su propia SPV, todas las propiedades permanecen a salvo y no se ven afectadas por el estado financiero de los otros proyectos, ni incluso por el estado financiero de la propia plataforma.

Esto significa que, incluso si Reinvest24 desapareciera, eso no afectaría a ninguna de las propiedades. En el peor de los escenarios, las propiedades serían vendidas por agentes que se encargarían de ello si hiciera falta, y los fondos serían divididos entre todos los propietarios de las participaciones.

#11 ¿La plataforma Reinvest24 planea ofrecer alquiler de propiedades sólo de los Bálticos?

Los bálticos es un lugar genial para empezar, dado que tenemos mucha experiencia y conocimiento en este mercado y el interés es uno de los más altos de los países de la zona Euro.

Pero, a largo plazo, la plataforma tiene la intención de ofrecer alquiler de propiedades de todo el mundo. Ya estamos llevando a cabo los pasos necesarios para incluir en la lista una propiedad de una nueva zona (en Europa) para este año.

#12 ¿Qué trayectoria tiene Reinvest24? ¿Qué beneficios puede esperar el inversor?

En los últimos 10 años, los beneficios para nuestros inversores han sido de un 14,6% por año (combinando el alquiler más el crecimiento del capital). Planeamos ofrecer entre un 6 y un 10% netos por año sólo del beneficio del alquiler de la propiedad (en pagos mensuales), y una media de un 6% de crecimiento del capital la subida del precio de los inmuebles por año. 

#13 ¿Hay algún tipo de fechas para poder abandonar la inversión, o cómo puede el inversor sacar su dinero si quiere?

Nosotros no establecemos ningún tipo de fechas para poder salir de la inversión, ya que el objetivo de la plataforma es ofrecer beneficios pasivos durante un largo plazo a través del alquiler que recibes en pagos mensuales. Si un inversor quiere salirse del proyecto, podrán hacerlo vendiendo sus participaciones de la propiedad en el mercado secundario y sacando así su dinero en cualquier momento que quieran.

Si crees que podría interesarte Reinvest24 y quieres echar un vistazo a la plataforma, puedes ayudar al blog yendo a través de este enlace.

Y ahora, la original en inglés. And now, the original version in English:

#1 If I invest 100EUR in a Reinvest24’s project, how could I lose them?

Well the only possible way I can think of people losing their money would be if Estonia or whole Baltics gets invaded and occupied by another country. Since our whole real estate portfolio is in Baltics at the moment, but we are already looking outside of our region and will expand to other areas within this year. The risk of being invaded and occupied nowadays is very unlikely, especially since we are members of EU and NATO. There might be some corrections in real estate market in the future, but the rental properties will still provide cash flow to our investors and the market always recovers over time. So even if a huge housing crisis occurs, the investors might lose some value of their investment for some period, but not losing their capital.

#2 What would happen if a catastrophe arrives to the building because of the materials that are used for building it or for fixing it? Would the investors be responsible in any way of that situation? Would they have any kind of responsibility about the accident or about the injured people if it’s the case?

There are very high standards in Baltics (just like anywhere is EU) to get construction permit approved. Also, government institutions supervise the whole construction process and without their approval it is not possible to get the authorization to use the property as a living or work space.

Usually the main contractor is the one responsible for the quality of construction works and materials used, definitely not the investors on our platform.

All our properties are insured, so there is no risk for the investor if something like that happens. But to be honest, the possibility for something like that to happen is pretty close to zero.

#3 In the case of some crowdlending platform, the loan originator shares a participation of the loan investing a percentage of money. Like that, the rest of the investors can trust a bit more on the loan offered. ¿Does Reinvest24 invest on the projects that it offers to us?

Since the main focus of our platform is to offer rental properties instead of development loans, we don’t use loan originators. Time to time we will have some loan projects on the platform, but these are not from the loan originators, but Reinvest24 own projects. These loans are secured with 1st range mortage for our investors and Reinvest24 owners also invest into them though the platform with same terms as all the users.

#4 Talking about the ethical side of this kind of investment, I’d like to ask to Tanel about the price of the rent of the flats. I mean, I’d like to know if the Price that they ask to the tenants is fair for the people of the area, or if the price is abusive, as it happens in Spain with the rent of the flats that are property of investment companies.

I’ve heard about this happening in Spain and that the government does not allow short-term rent (through bookin.com and AIRBNB) in some areas. I don’t see something like that happening in Baltics anytime soon, since there aren’t that many big investment companies in the property rental business, most of the rental properties are owned by individuals.

I believe more rental providers is actually a good thing for the local people. From the consumers point of view more competition on the market is a good thing, since here are more choices, quality becomes more important and it helps to keeps the prices from skyrocketing.

#5 What would it be our responsibility about the building if an accident happens? I’ve read that the buildings are all of them secured, but I’d like to know how is our responsibility about it.

(It has been answered already in the question #2)

#6 Do we really become co-owners of the building, in a real way? With all the legal consequences?

We have +100 investors in our projects, it would be almost impossible to register the ownership of the property on their name. So we have created this legal structure to give our investors the same benefits and security as they would have through ownership.
Legally the investor will not become the owner of the property (for the cost efficiency), but the SPV (Estonian company) will be the owner. So instead of ownership the investors get shares of the property, that are entitled to three things:

1. SPV income - operating cost = monthly payouts to property shares holders

2. Value of the property (the property value determinates the shares value)

3. 1st range mortage, held by collateral agent in favor of property shares holders. Which means that if something goes bad and the collateral agent needs to take over the property from the SPV for the purpose of selling it, then the first ones to get their part of these funds are the investors.

#7 I’d like to ask you how this income is taxed from the side of Reinvest24.

In Estonia the company (SPV) doesn't need to pay taxes from profits made (for example capital gain), thou individual investor has to pay either dividend or profit tax on profits earned from investments.

The key factor here is the residence of the investor. Reinvest24 is incorporated under Estonian laws and does not have to pay taxes on capital gain nor profits, but when those profits are being paid out to investor, Investor has to take care of the taxes he has to pay himself. 

If Investor is from Estonia, then we are obliged by law to deduct income tax (20%) from the profits earned for individual Investors and there is 0% tax on profits for Investors who are investing through their companies (they will pay taxes themselves, once they payout the profits from their companies account to their personal account).

If Investor is from any other country, then we just pay out all profits earned in full and investing company or individual takes care of the taxation himself if he has to.

Since the 2018 has just ended, we've got quite a lot of requests about exporting historical transactions, we are developing a report that would provide investor with all relevant information regarding investments within past periods.

#8 I think it’s a very good option. Very serious and for long-term. In fact, I think I’m gonna invest on them next month. And my question is: How much is the maximum amount that it can be invested on Reinvest24? Hi to all the community CI!

That is our goal, to provide low risk long term monthly income from the rental yield and as well low risk capital growth through the increasing value of the asset – real estate.

We don’t set any limitation on how many times or how much can one user invest into one property.

#9 I’d like to ask to Tanel, if it’s not too much personal, how does he diversify his percentages of his portfolio? Does he have all into crowdfunding or he diversifies within other investment modalities?

At this moment my investment portfolio is 90% real estate (80% rental properties and 20% development loans) basically all of it through crowdfunding. The rest 10% is invested into very high-risk instruments (tech startups and crypto projects).

#10 What will happen to my investment if Reinvest24 goes bankrupt?

All the properties are owned and managed by separate SPV (Special-Purpose Vehicle) Estonian company. An SPV has a legal subsidiary status that minimizes risks and keeps its obligations. Since every property has its own SPV, all properties remain safe and unaffected by the financial status of other projects and even the platform. That means, that even if Reinvest24 goes out of business it does not affect any of the properties. In worst-case scenario the properties’ will be sold by the collateral agents and the funds will be divided between the shareholders.

#11 Does the platform plan to provide rental properties only from Baltics states?

Baltics is great place to start off, since we have a lot of experience and knowledge in this market and the rental yield is one of the highest in EURO countries.

But in long-term the platform aims to provide rental properties from all over world, and we are already making steps to list a property from new area (in Europe) later this year.

#12 What´s Reinvest24 track record so far, what returns could the investors expect?

Our returns for our private investors have been 14,6% per annum (combined = rental yield + capital growth) in the past 10 years. We aim to provide 6-10% net rental yield per year (monthly payouts), and on average 6% capital growth per year.

#13 Are there any exit dates set, or how can investor cash out?

We don’t set any exit dates, as the platform goal is to provide long term passive income through rental yield. If some investors want to exit, then they could do so by selling their shares of property in our secondary market and cash out anytime they like.

If you feel like you could be interested on Reinvest24 and you want to take a look to the platform, you can help the blog going through this link.